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Colocation : quelles sont les règles ?
Qu'est ce qu'une colocation ? Une colocation est la location par plusieurs colocataires d'un même logement, que tous utilisent comme résidence principale. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par tous les colocataires (bail commun), ou d'autant de contrats de location qu'il y a de colocataires (bail individuel). Nous vous expliquons les différentes règles à respecter.
Location immobilière : contrat de location (bail)
Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
Soit un volume habitable d'au moins 20 m³.
Le logement doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.
Le logement doit comporter au moins 1 pièce principale ayant :
Le règlement sanitaire départemental (RSD) peut imposer des conditions plus restrictives. Pour le consulter, vous pouvez contacter votre mairie.
Le bail doit être conforme à un contrat-type qui diffère, selon que le logement est loué vide ou meublé .
Le bail doit être signé par tous les colocataires et le propriétaire (ou son représentant).
Chacun des colocataires et le propriétaire (ou son représentant) doivent conserver un exemplaire du bail.
Le propriétaire (ou son représentant) peut demander le versement d'un dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux.
Soit chaque colocataire a une caution. L'acte de cautionnement de chaque caution doit indiquer le colocataire qui a la garantie de la caution. La portée de l'engagement de la caution varie selon qu'une clause de solidarité est ou non incluse dans le bail.
Soit une caution s'engage pour l'ensemble des colocataires. L'acte de cautionnement doit indiquer le colocataire dont le départ du logement mettra fin à l'engagement de la caution.
Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire (ou son représentant) peut exiger une caution. Une caution est une personne (ou un organisme) qui s'engage par écrit ( acte de cautionnement ) à payer le loyer et les charges au propriétaire en cas d'impayés.
Le propriétaire (ou son représentant) peut choisir l'une des options suivantes :
Les colocataires doivent assurer le logement, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).
Ils peuvent choisir de s'assurer collectivement ou individuellement.
Il faut fournir l'attestation d'assurance au propriétaire (ou son représentant) chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire (ou son représentant) peut résilier le bail.
Lors de l'entrée dans les lieux, un état des lieux d'entrée doit être fait en présence de tous les colocataires et du propriétaire (ou de son représentant).
L'état des lieux doit être daté et signé par le propriétaire (ou son représentant) et par chacun des colocataires.
- Savoir si un logement est situé en zone tendue (préavis du locataire et encadrement des loyers)
Les règles sont différentes selon que la commune du logement est ou non située en zone tendue.
Pour savoir si la commune du logement est en zone tendue, vous pouvez utiliser ce téléservice :
Le loyer ne doit pas dépasser un montant maximum, dans certains cas. Le montant total des loyers perçus par le propriétaire de la part de l'ensemble des colocataires ne peut alors pas dépasser ce montant maximum.
Le propriétaire (ou son représentant) fixe librement le loyer du logement.
Le total des provisions déjà demandées par le propriétaire (ou son représentant)
Et les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année
Le décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...)
Le mode de répartition des charges entre les logements. Et, si nécessaire, une note d'information sur le mode de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude collective.
Oubli
Ignorance
Négligence
Les charges locatives sont à payer au propriétaire (ou son représentant) selon la forme indiquée dans le bail :
Le montant des charges locatives récupérées par le propriétaire (ou son représentant) doit être justifié.
Provisions et justificatifs
Le propriétaire (ou son représentant) fixe le montant des provisions pour charges mensuelles, en se fondant sur le budget prévisionnel et les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges.
Régularisation annuelle et justificatifs
Les charges doivent être régularisées au moins 1 fois par an en comparant :
Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire (ou son représentant) doit reverser le trop-perçu.
Si les provisions sont inférieures aux dépenses réelles, le propriétaire (ou son représentant) demande un complément.
Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire (ou son représentant) doit communiquer les informations suivantes :
Sur demande du locataire, le propriétaire (ou son représentant) doit lui transmettre le récapitulatif des charges du logement, par mail ou par courrier.
Durant les 6 mois suivant l'envoi du décompte, le propriétaire (ou son représentant) doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des pièces justificatives.
Régularisation tardive
Le propriétaire (ou son représentant) peut réclamer pendant 3 ans le paiement des charges ou des loyers, y compris après le départ définitif du locataire du logement. Par exemple, des charges datant de juillet 2023 peuvent être réclamées par le propriétaire jusqu'en juillet 2026.
La régularisation tardive des charges est possible quelle qu'en soit la cause :
Mais le juge des contentieux de la protection peut refuser un rappel de charges tardif s'il considère que ce rappel est déloyal, brutal et consécutif d'une faute du propriétaire (ou de son représentant) dans l'exécution du bail (par exemple, lorsque le locataire a demandé la régularisation des charges et que le propriétaire ne lui a pas répondu).
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été faite avant la fin de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.
Pour cela, il doit envoyer une lettre au propriétaire (ou à son représentant) par courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :
Le montant du forfait doit être inscrit dans le bail. Il ne doit pas être disproportionné par rapport au montant de charges appliqué au précédent locataire.
Le forfait ne doit pas s'accompagner d'un complément à verser ou d'une régularisation ultérieure.
Le fofait doit être payé en même temps que le loyer. La périodicité du paiement est indiquée dans le bail.
Le montant du forfait peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer.
Rappel
Chaque colocataire de moins de 30 ans peut demander une aide MOBILI-JEUNE pour le paiement de sa part du loyer et des charges.
En cas de difficultés à payer ses charges, le locataire peut demander au propriétaire (ou à son représentant) des délais de paiement. Si le locataire et le propriétaire (ou son représentant) ont du mal à se parler, l'un ou l'autre peut faire appel (gratuitement) à un conciliateur de justice pour qu'il les aide à trouver ensemble la meilleure solution.
Il remplit les conditions pour avoir droit à cette aide au logement
Il fait une demande individuelle à la Caf ou la MSA
Le logement est un logement décent et il a une surface habitable au moins égale à 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.
Chaque colocataire peut obtenir une aide personnelle au logement (APL, ALS, ALF) pour la part de loyer qu'il paie, à la condition de remplir les conditions suivantes :
En cours de bail, les colocataires doivent payer au propriétaire (ou à son représentant) le loyer et les charges locatives.
Pour se protéger des risques d'impayés, le propriétaire (ou son représentant) peut insérer une clause de solidarité dans le bail :
Chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues (loyer et charges locatives) au propriétaire (ou son représentant). Cela veut dire que chaque colocataire, et sa caution respective, s'engage à payer la part des autres colocataires si ces derniers ne la paient pas.
À savoir :
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû.
Par exemple, une dette de loyer (ou de charges) datant de juillet 2024 peut être réclamée jusqu'en juillet 2027.
Chaque colocataire et sa caution sont redevables de la part du loyer et des charges qu'ils doivent au propriétaire (ou son représenatnt).
À savoir :
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû.
Par exemple, une dette de loyer (ou de charges) datant de juillet 2024 peut être réclamée jusqu'en juillet 2027.
Liste des dépenses communes et leur mode de répartition (loyer, charges locatives, réparations locatives ...)
Conditions de départ d'un des colocataires (remboursement d'une partie du dépôt de garantie par les colocataires qui restent ...)
Règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur ...)
Soit à la demande d'un seul colocataire (par exemple, lors de son départ du logement)
Soit à la demande de l'ensemble des titulaires du compte (par exemple, à la fin de la colocation)
Possibilité de rédiger un "pacte de colocation"
Les colocataires peuvent décider ensemble d'un pacte de colocation , document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation.
Ce document peut notamment indiquer les éléments suivants :
Possibilité d'ouvrir un compte bancaire joint
Les colocataires peuvent ouvrir un compte joint de colocation. Ce n'est pas une obligation.
Ce compte joint permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.
Les cotitulaires du compte joint en sont solidairement responsables. L'ensemble des cotitulaires doit signer l'ouverture et la clôture du compte joint.
Le compte joint peut être transformé en comptes indivis (comptes séparés) dans les cas suivants :
Soit durant les 6 mois qui suivent la fin de son préavis.
Soit, si un nouveau colocataire remplace le colocataire partant durant son préavis, jusqu'à la fin du préavis.
Si un des colocataires veut quitter la colocation, il doit donner son préavis (ou congé ) au propriétaire (ou à son représentant), en respectant des conditions de forme et de délais.
Le colocataire partant ne peut pas demander au propriétaire (ou à son représentant) de lui restituer sa part du dépôt de garantie. Il ne peut que s'adresser à ses colocataires pour trouver une solution à l'amiable.
La colocation se poursuit avec les colocataires restés dans le logement, mais les conséquences sont différentes selon que le bail contient ou non une clause de solidarité :
Chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire (ou son représentant).
Cela veut dire que chaque colocataire et sa caution s'engagent à payer la part du loyer et des charges dus par les autres colocataires, si ces derniers ne la paient pas.
Pour le colocataire partant et sa caution, cette obligation demeure :
À savoir :
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû.
Par exemple, une dette de loyer (ou de charges) datant de juillet 2024 peut être réclamée jusqu'en juillet 2027.
Le colocataire partant (et sa caution) doit payer sa part du loyer et des charges locatives jusqu'à la fin de son préavis.
Ce délai peut être réduit si un nouveau colocataire s'inscrit au bail avant la fin de son préavis.
À savoir :
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû.
Par exemple, une dette de loyer (ou de charges) datant de juillet 2024 peut être réclamée jusqu'en juillet 2027.
Soit envoyer au propriétaire (ou à son représentant) un préavis (ou congé ) commun (avec tous les noms et signatures), en respectant les conditions de forme et de délais.
Soit envoyer chacun un préavis (ou un congé ) individuel au propriétaire (ou à son représentant), en respectant les conditions de forme et de délais. Dans ce cas, les colocataires doivent envoyer tous les préavis (ou congés ) en même temps.
Les colocataires doivent :
Si le bail contient une clause de solidarité, le préavis du propriétaire (ou de son représentant) adressé à un seul des colocataires vaut pour l'ensemble des colocataires.
Si le bail ne contient pas cette clause de solidarité, le propriétaire (ou son représentant) doit adresser son préavis à chaque colocataire.
Le propriétaire (ou son représentant) peut donner son préavis (ou congé ) aux colocataires à la fin du bail, en respectant des conditions de forme et de délai.
Soit lorsque tous les colocataires quittent le logement
Soit quand le dernier colocataire quitte le logement
L'état des lieux de sortie doit être fait :
Il doit être fait en présence de tous les colocataires et du propriétaire (ou de son représentant).
Il doit être daté et signé par le propriétaire (ou son représentant) et par chacun des colocataires.
Le propriétaire (ou son représentant) restitue le dépôt de garantie après que tous les colocataires ont quitté le logement et lui ont remis les clés du logement.
Le délai de restitution du dépôt de garantie varie selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état des lieux d'entrée.
Le propriétaire (ou son représentant) verse le dépôt de garantie à l'un des colocataires.
Chaque colocataire doit avoir une chambre d'une surface au moins égale à 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte).
Le caractère décent du logement est évalué en prenant en compte tous les éléments, équipements et pièces du logement (et non de la seule chambre dont le locataire a l'usage privatif).
Le logement doit aussi respecter une hauteur sous plafond minimum. La hauteur sous plafond doit être égale ou supérieure à 2,20 m.
Chaque colocataire signe avec le propriétaire un bail indépendant.
Chaque bail doit préciser la chambre dont chaque colocataire a l'usage privatif, et les parties communes mises à disposition de tous les colocataires (cuisine, salle de bain, salon...).
Le propriétaire peut moduler la durée du bail, selon le statut de chaque colocataire. Par exemple, en colocation meublée, un bail de 9 mois pour un étudiant et un bail d'un an pour chaque autre colocataire.
Le propriétaire peut demander le versement d'un dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux.
Le colocataire peut faire la demande de l'avance Loca-Pass pour payer le dépôt de garantie.
Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire peut demander que chaque colocataire se dote d'une caution. Une caution est une personne ou un organisme qui s'engage par écrit ( acte de cautionnement ) à payer le loyer et les charges locatives lorsque le locataire ne le fait pas.
Les colocataires doivent obligatoirement assurer le logement loué en colocation, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).
Les colocataires peuvent choisir de s'assurer collectivement ou individuellement.
L'attestation d'assurance doit être fournie au propriétaire chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier le bail.
Le colocataire doit faire un état des lieux d'entrée avec le propriétaire (ou son représentant).
L'état des lieux doit être daté et signé par ce colocataire et le propriétaire (ou son représentant).
- Savoir si un logement est situé en zone tendue (préavis du locataire et encadrement des loyers)
Les règles sont différentes selon que la commune du logement est ou non située en zone tendue.
Pour savoir si la commune du logement est en zone tendue, vous pouvez utiliser ce téléservice :
Chaque colocataire doit payer sa part du loyer et toute somme due (charges locatives, réparations locatives) au propriétaire (ou son représentant), telles qu'indiquées dans le bail qu'il a signé.
Le loyer du logement en entier ne doit pas dépasser un montant maximum, dans certains cas. Si tel est le cas, le total des parts payés par chaque colocataire ne doit pas dépasser ce montant maximum.
Le propriétaire (ou son représentant) fixe librement le loyer du logement.
Chaque colocataire doit payer sa part du loyer et toute somme due (charges locatives, réparations locatives) au propriétaire (ou son représentant), telles qu'indiquées dans le bail qu'il a signé.
La caution simple qui permet au propriétaire de faire appel à la caution uniquement si le locataire n'est pas en mesure de payer ses dettes locatives.
La caution solidaire qui permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le 1er impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer. Autrement dit, peu importe si le locataire ne peut ou ne veut pas payer sa dette.
Le colocataire (ou sa caution) doit payer sa part du loyer et des charges, telle qu'indiquée dans le bail qu'il a signé.
Le propriétaire (ou son représentant) a 3 ans pour réclamer tout impayé de loyers ou de charges au colocataire qui lui doit.
Par exemple, il peut réclamer au colocataire une dette de loyer ou de charges datant de juillet 2023, jusqu'en juillet 2026.
À savoir :
Il existe 2 types de caution :
Le type de caution choisi par le propriétaire est indiqué dans l'acte de cautionnement.
Il remplit les conditions pour avoir droit à cette aide au logement
Il fait une demande individuelle à la Caf ou la MSA
Le logement est un logement décent et il a une surface habitable au moins égale à 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.
Chaque colocataire peut obtenir une aide personnelle au logement (APL, ALS, ALF) pour la part de loyer qu'il paie, à la condition de remplir les conditions suivantes :
Liste des dépenses communes et leur mode de répartition (loyer, charges locatives, réparations locatives ...)
Conditions de départ d'un des colocataires (remboursement d'une partie du dépôt de garantie par les colocataires qui restent ...)
Règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur ...)
Soit à la demande d'un seul colocataire (par exemple, lors de son départ du logement)
Soit à la demande de l'ensemble des titulaires du compte (par exemple, à la fin de la colocation)
Possibilité de rédiger un "pacte de colocation"
Les colocataires peuvent décider ensemble d'un pacte de colocation , document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation.
Ce document peut notamment indiquer les éléments suivants :
Possibilité d'ouvrir un compte bancaire joint
Les colocataires peuvent ouvrir un compte joint de colocation. Ce n'est pas une obligation.
Ce compte joint permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.
Les cotitulaires du compte joint en sont solidairement responsables. L'ensemble des cotitulaires doit signer l'ouverture et la clôture du compte joint.
Le compte joint peut être transformé en comptes indivis (comptes séparés) dans les cas suivants :
Chaque colocataire peut quitter le logement en donnant son préavis (ou congé ) au propriétaire (ou à son représentant) pour sa partie privative. Pour cela, il doit respecter des conditions de forme et de délai.
La colocation se poursuit avec les autres colocataires. Le propriétaire (ou son représentant) peut choisir un nouveau colocataire, sans avoir à obtenir l'accord des autres colocataires.
Le colocataire partant (et sa caution) doit payer sa part du loyer et des charges, telle qu'indiquée dans le bail, jusqu'à la fin de son préavis.
Adresser son préavis à chaque colocataire
Respecter des conditions de forme et de délai pour le faire
Le propriétaire (ou son représentant) peut donner son préavis (son congé ) à la fin du bail, à la condition de remplir les conditions suivantes :
Lorsque le colocataire quitte le logement, il doit faire un état des lieux de sortie avec le propriétaire (ou son représentant).
Le colocataire peut récupérer son dépôt de garantie après avoir remis les clés au propriétaire (ou à son représentant).
Le délai de restitution du dépôt de garantie varie selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état des lieux d'entrée.
- Colocation avec un contrat unique
Source : Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) - Colocation avec plusieurs contrats
Source : Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) - Forme du bail : logement vide
Source : Legifrance - Forme du bail : logement meublé
Source : Legifrance - Colocation, sous-location, cession de bail, locataire décédé, abandon domicile
Source : Institut national de la consommation (INC)
Comment faire si...
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 8-1
Colocation - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 7
Assurance pour compte des colocataires : article 7g - Code de la construction et de l'habitation : article L126-17
Colocation à plusieurs contrats de location - Code de la construction et de l'habitation : articles R822-23 à R822-25
Condition de peuplement : R822-25 - Décret du 30 mars 2016 fixant le montant maximal de la majoration de la prime annuelle d'assurance pour compte du locataire
- Décret n°2015-587 du 29 mai 2015 sur les contrats types de location de logement à usage de résidence principale